Алгоритм расчета дисконтированных денежных потоков от инвестнедвижимости
Вопрос: Какой метод расчета ожидаемого денежного потока может быть применен для оценки ценности использования объекта инвестиционной недвижимости в банке?
Ответ: Оценка ценности использования объекта инвестиционной недвижимости может осуществляться методом дисконтирования денежных потоков (доходный метод).
Обоснование: Метод дисконтирования потоков денежных средств — это способ, используемый для оценки объектов недвижимости на основании анализа будущих доходов от эксплуатации объекта, приведенных к текущей стоимости, и позволяющий спрогнозировать величину будущих поступлений. В операциях дисконтирования денежный поток рассчитывается от будущего к настоящему.
Справочно
Дисконтирование (Present Value, PV) — определение стоимости денежных потоков, относящихся к будущим периодам.
Инвестиционная недвижимость используется банком для получения арендного дохода. В соответствии с п. 22 НСФО 40 для определения ценности использования объекта инвестиционной недвижимости рассчитывается
Справочно
Ценность использования объекта инвестиционной недвижимости — текущая стоимость будущих потоков денежных средств, возникновение которых ожидается от продолжающегося использования объекта инвестиционной недвижимости и его выбытия в конце срока полезного использования (оценивается по предполагаемой стоимости выбытия) <*>.
Сущность метода дисконтирования заключается в следующем:
1. Определяем прогнозируемый период, на протяжении которого происходит оценка поступающих денежных средств ( не более пяти лет согласно п. 22 НСФО 40).
2. Рассчитываем чистый поток денежных средств (разница между доходами и расходами) по каждому году, включенному в прогнозируемый период, основываясь на данных бухгалтерских документов (отчета о движении денежных средств, отчета о прибылях и убытках и т.п.) и условиях договора аренды и т.п.
3. Определяем ставку дисконтирования.
На заметку
Ставка дисконтирования должна отражать текущие рыночные оценки временной стоимости денежных средств и рисков, характерных для инвестиционной недвижимости на дату расчета суммы ее обесценения. В качестве ставки дисконтирования может применяться ставка рефинансирования Нацбанка <*>.
4. Осуществляем дисконтирование чистого денежного потока по годам (приводим финансовые потоки к первоначальному периоду), используя следующую формулу:
где
CF — денежные потоки во временные периоды «i», в которые поступают финансовые потоки;
i — год (шаг) расчета;
r — годовая ставка дисконта;
n — период прогнозирования.
Справочно
Потоки денежных средств — поступления и выплаты денежных средств, возникающие в процессе деятельности банка <*>.
При определении будущих потоков денежных средств, возникающих от использования и продажи инвестиционной недвижимости, не учитываются ожидаемые поступления или выбытия денежных средств вследствие <*>:
— будущей реструктуризации, относительно которой банком не признаны обязательства;
— будущих вложений в инвестиционную недвижимость;
— финансовой деятельности;
— выплат (поступлений) налога на прибыль.
5. Определяем суммарное значение накопленного дисконтированного денежного потока за прогнозный период.
Положительное значение дисконтированного дохода означает, насколько возрастет стоимость вложенного капитала в результате реализации проекта с инвестиционной недвижимостью. Если значение дисконтированного дохода равно нулю — проект не принесет ни прибыли, ни убытков. Отрицательное же значение дисконтированного дохода покажет, какие убытки понесет банк от объекта инвестиционной недвижимости.
Для наглядности приведем пример расчета значений дисконтированных денежных потоков (DCF) (данные в таблице приведены условно):
Таблица
| Показатели | 1-й год | 2-й год | 3-й год | 4-й год | 5-й год |
| Чистый денежный поток (CF), дол. США (условно) | 20384 | 20985 | 21563 | 22412 | 22450 |
| Ставка дисконтирования (r), % <*> | 10 | 10 | 10 | 10 | 10 |
| Дисконтированный денежный поток (DCF), дол. США | 18531 <**> | 17343 <**> | 16213 <**> | 15351 <**> | 13944 <**> |
| ——————————— <*> В качестве ставки дисконтирования приведена ставка рефинансирования Нацбанка. <**> Расшифровка расчетов значений дисконтированных денежных потоков в каждом году: 1-й год: 18531 = 20384 / (1 + 0,10)1; 2-й год: 17343 = 20985 / (1 + 0,10)2; 3-й год: 16213 = 21563 / (1 + 0,10)3; 4-й год: 15351 = 22412 / (1 + 0,10)4; 5-й год: 13944 = 22450 / (1 + 0,10)5. | |||||
Сумма всех значений чистого дисконтированного денежного потока составит 81382 дол. США. (18531 + 17343 + 16213 + 15351 + 13944).
Так как итоговый показатель имеет положительное значение, можно говорить о привлекательности (доходности) использования объекта инвестиционной недвижимости.
ilex.by
DCF. Дисконтированные денежные потоки | Finversity
При оценке капитальных проектов можно использовать базовые методы, такие как ROCE и Payback. В качестве альтернативы компании могут использовать технику DCF (Дисконтированные денежные потоки), рассматриваемую на этой странице. С помошью техники дисконтированных денежных потоков помжно рассчитать такие популяные показатели эффективности инвестиций, как чистая приведенная стоимость (NPV) и внутренняя норма доходности (IRR).
Денежные потоки и релевантные затраты
Для всех методов оценки инвестиций, за исключением ROCE, следует учитывать только соответствующие денежные потоки. Эти:
- денежные потоки, которые произойдут в будущем;
- денежные потоки, которые возникнут только в случае реализации инвестиционного проекта или проектакапитальных инвестиций
При инвестиционной оценке всегда следует игнорировать:
- осуществленные расходы (расходы, которые уже были понесены)
- обязательные расходы (затраты, которые будут понесены в любом случае)
- неденежные расходы
- накладные расходы.
Временная стоимость денег
Деньги, полученные сегодня, стоят больше той же суммы, полученной в будущем. Это ключевой принцип инвестиционного анализа, называемый временная стоимость денег.
Это происходит по трем причинам:
- потенциал для получения процентов / расходов на финансирование
- влияние инфляции
- влияние риска.
Методы дисконтированных денежных потоков (DCF) учитывают эту временную стоимость денег при оценке инвестиций.
Компаундирование
Сумма, вложенная сегодня, принесет проценты. Метод компаундирования вычисляет будущее или конечное значение данной суммы, вложенной сегодня через несколько лет.
Чтобы суммировать сумму, показатель увеличивается на сумму процентов, которую он заработал за период.
Пример компаундирования:
Инвестиции в размере 100 долларов США должны быть сделаны сегодня. Какова стоимость инвестиций через два года, если процентная ставка составляет 10%?
Решение
100 долларов США будут стоить 121 доллар за два года с процентной ставкой 10%.
Формула для компаундирования:
Чтобы ускорить вычисление смешивания, мы можем использовать формулу для вычисления будущего значения суммы, вложенной сейчас. Формула:
FV = PV * (1 + r) ^ n
где FV = будущая стоимость после n периодов
PV = Текущая или начальная стоимость
r = процентная ставка за период
n = количество периодов
Дисконтирование
В потенциальном инвестиционном проекте денежные потоки будут возникать в разные моменты времени. Чтобы сделать полезное сравнение различных потоков, все они должны быть преобразованы в общий момент времени, как правило, на сегодняшний день, т. Е. Денежные потоки дисконтируются.
Текущая стоимость (PV) представляет собой денежный эквивалент в настоящее время в отношении дебиторской / кредиторской задолженности в будущем.
Формула для дисконтирования
PV будущей суммы можно рассчитать по формуле:
PV = FV / (1 + r) ^ n
Это просто переупорядочение формулы, используемой для компаундирования.
(1 + r) -n называется коэффициентом дисконтирования или фактором дисконтирования (DF).
Пример дисконтирования:
Что представляет собой PV в размере 115 000 долларов США, подлежащих получению через девять лет, если r = 6%?
Решение:
Стоимость капитала
В методах дисконтированных денежных потоков требуется процентная ставка. Существует ряд альтернативных терминов, используемых для обозначения процентной ставки:
- стоимость капитала
- учетная ставка
- требуемый возврат.
Здесь обсуждаются различные способы определения стоимости капитала.
Чистая приведенная стоимость (NPV)
Для оценки общего воздействия проекта с использованием методов DCF включает дисконтирование всех соответствующих потоков денежных средств, связанных с проектом, до их текущей стоимости (PV).
Если рассматривать отток проекта как отрицательный и приток как положительный, NPV проекта представляет собой сумму приведённых стоимостей (PV) всех потоков, возникающих в результате выполнения проекта.
Правило принятия решений:
NPV представляет собой излишки средств (после финансирования инвестиций), заработанные по проекту, поэтому:
- если NPV положителен — проект является финансово жизнеспособным
- если NPV равен нулю — проект ломается даже
- если NPV отрицательный — проект не является финансово жизнеспособным
- если у компании есть два или более взаимоисключающих проекта, они должны выбрать тот, у которого самая высокая NPV
Предположения при расчете чистой приведенной стоимости
При расчете чистой приведенной стоимости сделаны следующие предположения о движении денежных средств:
- все денежные потоки происходят в начале или конце года
- начальные инвестиции происходят T0
- другие денежные потоки начинаются через год после этого (T1).
Также процентные платежи никогда не включаются в расчет NPV, поскольку они учитываются по стоимости капитала.
Пример использования NPV
Организация рассматривает капиталовложения в новое оборудование. Расчетные денежные потоки следующие.
Стоимость капитала компании составляет 9%.
Рассчитайте NPV проекта, чтобы оценить, следует ли его выполнять. Решение:
PV притока денежных средств превышает PV оттока денежных средств на 29 760 долларов США, а это означает, что проект получит доход DCF более 9%, т. е. он будет получать профицит в размере 29 760 долл. США после уплаты стоимости финансирования. Поэтому его следует проводить.
Преимущества и недостатки использования NPV
Преимущества
Теоретически метод инвестиционной оценки NPV превосходит все остальные. Это потому, что он:
- учитывает временную стоимость денег
- является абсолютной мерой возврата
- основан на движении денежных средств, а не на прибыли
- рассматривает всю жизнь проекта
- должен привести к максимизации богатства акционеров.
Недостатки
- Трудно объяснить менеджерам
- Требуется знание стоимости капитала
- Это относительно сложно.
Расчет дисконтных факторов
Факторы скидки всегда можно рассчитать по формуле (1 + r) ^ -n.
Однако в некоторых особых случаях можно использовать методы экономящие время.
Дисконтные аннуитеты
Аннуитет — это постоянный годовой денежный поток в течение ряда лет.
Если инвестиционная оценка предполагает постоянный годовой денежный поток, можно использовать специальный коэффициент дисконтирования, известный как коэффициент аннуитета.
Коэффициент аннуитета (AF) — это имя, присвоенное сумме отдельного DF. Формула для коэффициента аннуитета:
Пример использования коэффициента аннуитета:
Плата в размере 3600 долларов США должна производиться каждый год в течение семи лет, первый платеж происходит через год. Процентная ставка составляет 8%. Что такое PV аннуитета.
Решение:
AF можно найти по формуле:
Поэтому PV аннуитета составляет $ 3600 × 5,206 = $ 18,741.60
Дисконтируемые бессрочные выплаты (перпетуитет)
Бессрочность — это бесконечный годовой денежный поток.
Текущая стоимость (PV) бесконечного денежного потока определяется по формуле:
PV = CF / r
где, CF — поток денежных средств, r — ставка дисконтирования.
1 / r также известно как коэфициент или фактор вечности.
Пример использования коэффициента вечности:
Какова нынешняя стоимость 3 000 долларов США, получаемая каждый год, если процентная ставка составляет 10%?
Решение:
Продвинутые и отсроченные аннуитеты, бессрочные выплаты, перпетуитеты
Использование коэффициентов аннуитета и факторов бесконечности предполагает, что первый денежный поток будет происходить через год. Таким образом, коэффициенты аннуитета или бессрочности будут снижать денежные потоки, чтобы дать стоимость за год до появления первого денежного потока. Для стандартных аннуитетов и сроков это дает текущее значение (T0), поскольку первый поток денежных средств начинается с T1.
Будьте осторожны: если это не так, вам нужно будет скорректировать свои расчеты.
В некоторых инвестиционных оценках регулярные денежные потоки могут начинаться сейчас (при T0), а не через год (T1).
Рассчитайте PV, проигнорировав платеж при T0 при рассмотрении количества денежных потоков, а затем добавив его к коэффициенту аннуитета или вечности.
Пример использования расширенных аннуитетов
Сегодня начинается 5-летняя аннуитета в размере 600 долларов США. Процентные ставки составляют 10%. Найдите PV аннуитета.
Решение
Это, по сути, стандартный четырехлетний аннуитет с дополнительной оплатой в T0. PV можно рассчитать следующим образом:
PV = 600 + 600 × 3,17 = 600 + 1902 = $ 2,502
Тот же ответ можно найти быстрее, добавив 1 в AF:
PV = 600 × (1 + 3,17) = 600 × 4,17 = 2,502.
Пример использования продвинутых перпетуитетов
Бессрочность в размере 2000 долларов должна начаться немедленно. Процентная ставка составляет 9%. Что такое PV?
Решение
Это, по сути, стандартное бессрочное с дополнительной оплатой в T0. PV можно рассчитать следующим образом:
Опять же, тот же ответ можно найти быстрее, добавив 1 к вечности.
Отсроченные аннуитеты и перпетуитеты
Некоторые регулярные денежные потоки могут начинаться позже, чем T1.
Это касается:
- применение соответствующего фактора к денежному потоку как обычно
- возврат вашего ответа обратно в T0.
Пример отсроченных аннуитетов
Для отложенных денежных потоков применение стандартного коэффициента аннуитета будет определять стоимость денежных потоков за год до их начала, что на этой иллюстрации означает T2. Чтобы найти PV, требуется дополнительный расчет, значение должно быть возвращено обратно в T0.
Что такое PV в размере 200 долларов США каждый год в течение четырех лет, начиная с трехлетнего периода, если ставка дисконтирования составляет 5%?
Решение
Внутренняя норма доходности (IRR)
IRR — это еще один метод оценки проекта с использованием методов DCF.
IRR представляет собой ставку дисконтирования, при которой NPV инвестиций равна нулю. Таким образом, он представляет собой безубыточную стоимость капитала.
Вычисление IRR с использованием линейной интерполяции
Шаги в линейной интерполяции:
- Рассчитать две NPV для проекта при двух разных затратах капитала
- Используйте следующую формулу, чтобы найти IRR:
где:
L = более низкая процентная ставка
H = более высокая процентная ставка
NL = NPV при более низкой процентной ставке
NH = NPV при более высокой процентной ставке.
На приведенной ниже диаграмме показан IRR, оцененный по формуле.
Правило принятия решений:
- проекты должны приниматься, если их IRR больше, чем стоимость капитала.
Пример использования IRR
Прогнозируемые денежные потоки потенциального проекта дают NPV в размере 50 000 долларов США при ставке дисконтирования 10% и NPV в размере 10 000 долларов США по ставке 15%.
Рассчитайте IRR.
Решение:
IRR = 14,17%
Преимущества и недостатки IRR
Преимущества
IRR имеет ряд преимуществ, например. Это:
- учитывает временную стоимость денег
- является процентным и, следовательно, легко понятным
- использует денежные потоки без прибыли
- рассматривает всю жизнь проекта
- означает, что фирма выбирает проекты, в которых IRR превышает стоимость капитала, должен увеличить богатство акционеров.
Недостатки
- Это не показатель абсолютной доходности.
- Интерполяция дает только оценку, и для точной оценки требуется использование программы для работы с электронными таблицами.
- Это довольно сложно рассчитать.
- Нетрадиционные денежные потоки могут приводить к множественным IRR, что означает, что метод интерполяции не может быть использован.
Трудности с подходом IRR
Интерполяция дает только оценку (и для точной оценки требуется использование программы для работы с электронными таблицами). Сама стоимость расчета капитала также является лишь приблизительной оценкой, и если разница между требуемым возвратом и IRR мала, то это отсутствие точности может фактически означать, что принимается неправильное решение.
Другим недостатком IRR является то, что нетрадиционные денежные потоки могут привести к отсутствию IRR или нескольких IRR. Например, проект с оттоком в T0 и T2, но доход в T1 может, в зависимости от размера денежных потоков, иметь на разных графиках несколько разных профилей (см. Ниже). Даже там, где проект имеет один IRR, из графика видно, что правило принятия приведет к неправильному результату, поскольку проект не получает положительную NPV любой ценой за капитал.
NPV против IRR
Как NPV, так и IRR — это методы оценки инвестиций, которые способствуют дисконтированию денежных потоков и превосходят основные методы, такие как ROCE или окупаемость. Однако для различения двух взаимоисключающих проектов можно использовать только NPV, так как приведенная ниже диаграмма демонстрирует:
Профиль проекта A таков, что он имеет более низкий IRR, и применение правила IRR предпочло бы проект B. Однако в абсолютном выражении A имеет более высокую NPV по стоимости капитала компании и поэтому должна быть предпочтительной.
Таким образом, NPV лучше подходит для выбора между проектами.
Преимущество NPV заключается в том, что он говорит об абсолютном увеличении богатства акционеров в результате принятия проекта при текущей стоимости капитала. IRR просто говорит нам, насколько стоимость капитала может возрасти до того, как проект не будет стоить принятия.
Измененная внутренняя норма прибыли (MIRR) решает многие из этих проблем с помощью обычного IRR
Также по теме инвестиционная оценка
Запишитесь на онлайн курс «Оценка инвестиционного проекта»
Курс «Оценка инвестиционного проекта»
Примеры, кейсы и сертификат по окончании курса
Другие курсы онлайн-аккадемии Finversity
finversity.ru
5. Как дисконтировать денежные потоки?
Дисконтирование денежных потоков— это приведение стоимости потока платежей, выполненных в разные моменты времени, к стоимости на единый момент времени. Чаще всего потоки будущих платежей приводятся к стоимости на текущий момент. Это делается, например, при экономической оценке эффективности инвестиций или при оценке бизнеса.
Дисконтирование отражает тот экономический факт, что сумма денег, которой мы располагаем в настоящий момент, имеет большую реальную стоимость, чем равная ей сумма, которая появится в будущем. Это обусловлено несколькими причинами, например:
Имеющаяся сумма может принести прибыль, например, будучи положена на депозит в банке.
Покупательная способность имеющейся суммы будет уменьшаться из-за инфляции.
Всегда есть риск неполучения предполагаемой суммы.
Дисконтирование каждого платежа денежного потока выполняется путем умножения суммы платежа на коэффициент дисконтирования Kd:
Kd= 1/(1+D)n, где
Kd — Коэффициент дисконтирования;
D — Ставка дисконтирования. Она отражает скорость изменения стоимости денег со временем, чем больше ставка дисконтирования, тем больше скорость;
n — Номер периода (шага) дисконтирования.
Формула дисконтирования денежных потоков
Если имеется поток платежей через равные промежутки времени:
CF = CF1+ CF2+ … + CFN,
то применяя к каждому платежу операцию дисконтирования, получим формулу дисконтированного денежного потока
| CF1 |
| CF2 |
| CFN |
CFd = | —— | + | —— | +…+ | —— |
| (1+D) |
| (1+D)2 |
| (1+D)N |
Один из примеров дисконтированного потока — чистый дисконтированный доход (NPV), в котором элементами потока выступают итоги (приход — расход) на каждом шаге инвестирования.
6. Как определить внутреннюю норму доходности?
Внутренняя норма доходности(англ. internal rate of return, общепринятое сокращение — IRR (ВНД)) — это процентная ставка, при которой чистый дисконтированный доход (NPV) равен 0. NPV рассчитывается на основании потока платежей, дисконтированного к сегодняшнему дню.
Рассчитать величину внутренней нормы доходности инвестиционного проекта, компоненты денежного потока которого приведены в таблице, предполагая единовременные вложения (инвестиции) и поступление доходов в конце каждого года.
Годы | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 |
Денежный поток | -100 | 50 | 40 | 30 | 20 |
Решение Оценим левую границу интервала изменения внутренней нормы доходности по формуле: Определим правую границу интервала по соотношению:Итак, внутренняя норма доходности рассматриваемого инвестиционного проекта заключена в интервале 9% < IRR < 40%. Значения границ этого интервала можно использовать как ориентировочные величины для расчета IRR по формуле:Для этого в качестве первого шага найдем NPV (9%):На втором шаге рассчитаем NPV (40%):Окончательно рассчитаем IRR:Заметим, что поскольку в данном примере денежный поток год от года уменьшающийся, то значение IRR ближе к левой границе диапазона, чем к правой.
studfiles.net
Дисконтированный поток денежных средств
Этот метод используется для оценки привлекательности будущих инвестиционных проектов. Анализ дисконтированных потоков денежных средств (discounted cash flow, DCF) применяется для определения величины будущих чистых потоков денежных средств, получаемых в ходе реализации программы проектных капиталовложений, которые приводятся (дисконтируются) к текущей стоимости.
Для этого берутся прогнозные значения будущих чистых потоков денежных средств, которые затем дисконтируются (чаще всего на основе средневзвешенной стоимости капитала) до приведенных стоимостей. Эти стоимости используются для оценки потенциала данного инвестиционного проекта. Если значение, полученное по результатам DCF, будет выше текущей стоимости инвестиционного проекта, то этот вариант, скорее всего, окажется выгодным.
Когда следует применять модель
DCF применяется для бюджетирования капиталовложений или принятия решения по определению:
- инвестиционных проектов, которые компания должна принять;
- общей суммы капитальных затрат;
- того, как следует финансировать портфель проектов.
Для этого подхода важной составляющей является понятие существенных затрат (relevant cost). Под ними понимаются ожидаемые будущие затраты, отличающиеся от альтернативных. Метод DCF — это подход, при котором будущие потоки денежных средств дисконтируются на величину процентной ставки, соответствующей осознанному риску этих потоков. Процентная ставка зависит от стоимости денег с учетом доходов будущего периода (инвесторы могли бы вложить эти средства в другие проекты) и надбавки за риск (премии).
Как следует пользоваться моделью
Дисконтированный поток денежных средств можно рассчитать, если спрогнозировать все будущие потоки денежных средств и продумать, какой является текущая стоимость будущего потока денежных средств, для чего применяется следующая формула:
Ставку дисконтирования можно определить на основе безрисковой процентной ставки и надбавки за риск. Небольшая премия добавляется к величине ставки дисконтирования, чтобы предоставить инвесторам небольшую компенсацию за получение денег в будущем, а не в настоящее время. Это объясняется экономическим принципом, гласящим, что со временем ценность денег снижается (т. е. наличием стоимости денег с учетом доходов будущего периода), из чего следует, что любой инвестор предпочитает получить свои деньги сегодня, а не завтра.
К тому же добавляется еще одна небольшая компенсация, чтобы учесть риск, связанный с тем, что прогнозы будущих потоков денежных средств в конечном счете могут не оправдаться, и тогда инвесторы вообще не получат своих денег. Вторая компенсация называется премией за риск и отражает так называемые альтернативные издержки, которые несут инвесторы.
Эти два компенсационных фактора, безрисковая процентная ставка и надбавка за риск, совместно и определяют величину ставки дисконтирования. Получив значение этой ставки, можно рассчитать приведенное (текущее) значение будущего потока денежных средств. Пример такого расчета приведен ниже.
| Время | t | t + 1 | t + 2 | t + 3 | t + 4 | … | n |
| Инвестиция | -15000 | -5000 | -5000 | ||||
| Потоки денежных средств | 2000 | 4000 | 4000 | 5000 | |||
| Общий поток денежных средств | -15000 | -3000 | -1000 | 4000 | 5000 | ||
| Ставка дисконтирования = 10% | |||||||
| Ставка дисконтирования 1/(1+ 10%)»n | 0 | 0,91 | 0,83 | 0,75 | 0,68 | ||
| Чистая приведенная стоимость (net present value, NPV) | 15000- | 2727- | 826- | 3005 | 34 151 | ||
| Общее значение NPV | 18 602 |
Выводы
Использование DCF имеет много преимуществ, но при этом есть и недостатки. По своей природе DCF — это всего лишь инструмент механической оценки, в полной мере соответствующий известной аксиоме: «Мусор на входе, мусор на выходе». Небольшие изменения в исходных данных приводят к значительным изменениям в стоимости компании. Особенно трудно рассчитать ставку дисконтирования. Будущие потоки денежных средств также трудно прогнозировать, особенно если большая часть будущих поступающих потоков будет получена через пять, а то и десять лет.
Также Вам будет интересно:
Загрузка…chiefengineer.ru
Дисконтированный поток денежных средств — Энциклопедия по экономике
Критерии NPV, IRR, Р/и РВ, наиболее часто применяемые в инвестиционном анализе, служат фактически для одного и того же—расчета показателей эффективности проекта на основе определения чистого дисконтированного потока денежных средств, поэтому их результаты взаимосвязаны. Для каждого проекта можно ожидать выполнения следующих соотношений [c.318]Если мы обратимся к таблице PV то увидим, что коэффициент дисконтирования потоков денежных средств равен 5,0188 для 10 лет и 15%. Следовательно, [c.80]
Коэффициент дисконтирования потоков денежных средств первого года ра вен DFr a. r, — это альтернативные издержки инвестирования ваших денег для первого года. Предположим, вы получите в следующем году определенный приток денежных средств, равный 100 дол. (С, = 100), а процентная ставка по казначейским векселям США сроком 1 год равна 7% (г, = 0,07). Тогда приве денная стоимость равна [c.29]
Это — формула дисконтированного потока денежных средств. Кратко ее можно записать так [c.30]
Период Коэффициент дисконтирования Поток денежных средств Приведенная стоимость [c.33]
Вы могли заметить, что формула, которую мы использовали для вычисления приведенной стоимости облигаций Казначейства с купонной ставкой, равной 125/8%, немного отличается от общей формулы расчета приведенной стоимости, которую мы рассматривали в разделе 3—1. В последнем случае мы приняли за факт то, что г норма доходности, предлагаемая рынком капиталов по инвестициям со сроком 1 год, может отличаться от г2, нормы доходности, предлагаемой по инвестициям со сроком 2 года. Далее в главе 3 мы упростили эту проблему, предположив, что г, равно г2. В этой главе мы снова допустим, что инвесторы при дисконтировании потоков денежных средств, возникающих в различные годы, используют одну и ту же ставку. Это не столь важно, поскольку краткосрочные ставки приблизительно равны долгосрочным ставкам. Но часто, когда мы оцениваем облигации, нам следует дисконтировать потоки денежных средств по различным ставкам. Более подробно об этом в главе 23. [c.49]
Следовательно, стоящая перед ФКЭ проблема определения справедливых прибылей сводится к определению г для обыкновенных акций регулируемых ею электроэнергетических компаний. Это делается всякий раз, когда компания обращается в ФКЭ для установления цен на электроэнергию, продаваемую другим штатам. В каждом случае анализ, как правило, основан на формулах дисконтированного потока денежных средств. [c.55]
Эти простые формулы дисконтированного потока денежных средств для случаев постоянного темпа роста чрезвычайно полезны, но не более того Наивное доверие к формулам привело многих финансовых экспертов к бессмысленным выводам. [c.55]
Во-вторых, не поддавайтесь соблазну использовать формулу применительно к фирмам с высокими текущими темпами роста. Такой рост редко может продолжаться неограниченное время, а формула дисконтированного потока денежных средств с постоянным ростом основана на допущении, что такой рост возможен. В подобных случаях ошибочное допущение ведет к завышению значения г. [c.55]
Теперь мы можем использовать нашу общую формулу дисконтированного потока денежных средств, чтобы найти ставку капитализации г [c.56]
Первый билет стоит 2,22 дол. в год (=], второй — 2,22 х 1,10 = 2,44 дол. в год 1=2, третий — 2,44 xl,10 = 2,69 дол. в год /=3. Это прогнозируемая денежная стоимость билетов. Мы знаем, как оценить поток будущих денежных стоимостей, которые увеличиваются на 10% в год используем упрощенную формулу дисконтированного потока денежных средств, заменяя прогнозируемые дивиденды на прогнозируемые стоимости билетов [c.60]
Однако эту формулу мы получили не простой заменой в нашей основной формуле дисконтированного потока денежных средств показателя С, на показатель DIV,. Мы не делали допущения, что инвесторы приобретают обыкновенные акции только ради дивидендов. В действительности первоначально мы исходили из того, что инвесторы ориентируются на относительно близкий временной горизонт и вкладывают средства, чтобы получать и дивиденды, и приращение капитала от увеличения курсовой стоимости акции. Следовательно, наша основная формула оценки имеет следующий вид [c.64]
В заключение мы преобразовали общую формулу дисконтированного потока денежных средств, введя показатели прибыли и перспектив роста [c.64]
ДИСКОНТИРОВАННОГО ПОТОКА ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ [c.65]
Применимы ли формулы дисконтированного потока денежных средств, которые мы представили в этой главе для отдельной обыкновенной акции, к бизнесу в целом Несомненно, не имеет значения, прогнозируете ли вы дивиденды в расчете на акцию или совокупный поток свободных денежных средств бизнеса. Стоимость сегодня всегда равна будущему потоку денежных средств, дисконтированному по ставке, равной альтернативным издержкам. [c.65]
Конечно, на практике все оказывается сложнее, чем представляется в теории. Мы включили в главу данное Приложение, чтобы показать некоторые практические задачи, с которыми часто сталкиваются менеджеры при оценке бизнеса. В этом Приложении вы познакомитесь со способами оценки бизнеса. Кроме того, здесь показано, как умелое использование основных концепций финансового управления может сделать процесс дисконтирования потока денежных средств технически менее сложным и более надежным. [c.65]
Иначе говоря, легко может получиться так, что оценка бизнеса методом дисконтированного потока денежных средств, будучи технически совершенной, на практике окажется ошибочной. Умные финансовые менеджеры используют несколько различных способов определения стоимости на конец периода оценки для проверки правильности полученных ими результатов. [c.67]
Но напомним, что цель дисконтирования потоков денежных средств — оценить рыночную стоимость, т. е. оценить, сколько инвесторы будут платить за акцию или бизнес. Вы располагаете ценными сведениями, если имеете возможность наблюдать, сколько они действительно платят в случаях, подобных вашему. Старайтесь их использовать. Один из способов — применение коэффициентов «цена— прибыль» или «рыночная цена — балансовая стоимость». Иногда умелое использование этих простых «ручных» инструментов и методов позволяет добиться лучших результатов, чем сложные вычисления дисконтированных потоков денежных средств. [c.68]
ВНУТРЕННЯЯ НОРМА ДОХОДНОСТИ (ИЛИ НОРМА ДОХОДНОСТИ ДИСКОНТИРОВАННОГО ПОТОКА ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ) [c.82]
К сожалению, нет вполне удовлетворительного способа найти точную норму доходности долгосрочных активов. Наиболее приемлема для этих целей так называемая норма доходности дисконтированных потоков денежных средств, или внутренняя норма доходности. Показатель внутренней нормы доходности часто используется в сфере финансов. Это удобный критерий, но, как мы еще увидим, он может быть и ошибочным. Поэтому вам следует знать, как ее вычислять и как верно применять. [c.83]
Внутренняя норма доходности определяется как ставка дисконта, при которой чистая приведенная стоимость проекта равнялась бы нулю. Данный метод удобно использовать, и он широко применяется в сфере финансов поэтому вам следует знать, как вычисляется внутренняя норма доходности. Согласно методу внутренней нормы доходности, компаниям следует принимать любые инвестиционные проекты, внутренняя норма доходности которых превышает альтернативные издержки. Метод внутренней нормы доходности, подобно методу чистой приведенной стоимости, основан на дисконтировании потоков денежных средств. Поэтому при условии его правильного использования он дает верный ответ. Проблема состоит в том, что он может быть неправильно применен. Есть четыре момента, на которые следует обратить внимание. [c.93]
Если уж мы тратимся на составление прогнозов, мы также могли бы и применять их соответствующим образом. Поэтому узкоцелевые критерии не должны играть никакой роли в принятии решений нашей фирмой, а принцип чистой приведенной стоимости должен быть предпочтительнее других методов, основанных на дисконтировании потоков денежных средств. Утверждая это, мы должны проявлять осторожность и не преувеличивать значение методики расчета. Методика, конечно, важна, но не только это определяет успех планирования долгосрочных вложений. Если прогноз потоков денежных средств составлен неверно, даже совершенно верное применение метода чистой приведенной стоимости может привести к неудаче. [c.94]
Вам всегда следует оценивать потоки денежных средств после уплаты налогов. Некоторые фирмы не вычитают налоговые платежи. Они пытаются сгладить эту ошибку дисконтированием потоков денежных средств до налогообложения по ставке, превосходящей альтернативные издержки. К сожалению, нет надежной формулы для подобной корректировки ставки дисконта. [c.102]
Есть, однако, еще одна сложность бета проектов может изменяться со временем. Некоторые проекты более надежны в начале, чем в конце осуществления, другие наоборот. В таком случае, что мы хотим сказать, говоря о коэффициенте бета данного проекта Для каждого года жизни проекта может существовать отдельная бета. Иначе говоря, можем ли мы, исходя из модели оценки долгосрочных активов, которая опирается на один период в будущем, перейти к формуле дисконтированных потоков денежных средств, которую мы выводили в главах 2—6 для оценки долгосрочных активов В большинстве случаев это надежный метод, но вы должны уметь распознавать исключения и знать, как с ними поступать. [c.197]
Вспомните, что мы уже не первый раз сталкиваемся с подобными трудностями. В частности, формула дисконтированного потока денежных средств для случая постоянного роста менее надежна для отдельных фирм, чем для группы фирм с эквивалентными рисками. Поэтому мы делали предположение, что финансовый эксперт может взять большую группу ценных бумаг с эквивалентным риском, вычислить значение г для каждой и затем рассчитать среднюю. Мы привели пример, где формула дисконтированного потока денежных средств для случая постоянного роста применялась к большой группе компаний по производству электроэнергии. [c.209]
ДРУГОЙ ВЗГЛЯД НА РИСК И ДИСКОНТИРОВАННЫЙ ПОТОК ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ [c.217]
Полученная ставка г может быть введена непосредственно в стандартную формулу дисконтированного потока денежных средств [c.217]
Существуют и исключения, которые подтверждают правило. Поэтому вам следует с осторожностью относиться к проектам, риск которых увеличивается явно неравномерно. В этих случаях вы должны разбить проект на этапы, внутри которых имеет смысл использовать одну ставку дисконтирования. Или же вам следует использовать версию модели дисконтированного потока денежных средств с надежным эквивалентом, которая позволит вам сделать отдельные корректировки на риск для потоков денежных средств каждого периода. [c.223]
Почему студент программы Магистратура делового администрирования, узнавший о методе дисконтированного потока денежных средств, похож на малыша с молотком Ответ потому, что для малыша с молотком любая вещь кажется гвоздем. [c.261]
В первом разделе данной главы рассматриваются некоторые распространенные ошибки, допускаемые при планировании долгосрочных вложений, осо бенно стремление использовать метод дисконтированных потоков денежных средств, когда уже известна рыночная стоимость и нет необходимости проводить расчеты, связанные с дисконтированием. Второй раздел посвящен экономическим рентам, которые лежат в основе всех инвестиций с положительными чистыми приведенными стоимостями. В третьем разделе разбирается конкретный пример, описывающий, как «Марвин и компания» — производитель пузырьковых бластеров, провела анализ выпуска этого совершенно нового продукта. [c.261]
Почему студент Магистратуры делового администрирования, узнавший о методе дисконтированного потока денежных средств, похож на малыша с молотком Каков смысл вашего ответа [c.276]
В процессе регистрации «Марвин» и ее подписчики начали определять цену выпуска. Во-первых, они обратили внимание на коэффициенты цена — прибыль акций основных конкурентов «Марвин». Затем они провели ряд расчетов по дисконтированию потоков денежных средств, подобных описанным в приложении А главы 4 и в главе 11. На основании большинства фактов они пришли к заключению, что рыночная стоимость акций составляет примерно 90 дол. [c.371]
Вычислить чистую приведенную стоимость с использованием формулы дисконтированных потоков денежных средств. [c.497]
Если вы усвоили все, о чем мы говорили до этого, вы можете понять, почему трудно оценить стоимость опциона, используя стандартные формулы дисконтирования потоков денежных средств, и почему экономисты долгие годы не могли найти точных методов оценки опционов. Крупное открытие было ознаменовано восторженным возгласом Блэка и Шольца «Эврика Мы нашли ее 12 Вся хитрость в том, чтобы создать эквивалент опциона из комбинации инвестиций в обыкновенную акцию и получения займа. Чистые затраты на приобретение эквивалента опциона должны равняться стоимости опциона». [c.544]
Почему вы не можете оценить стоимость опциона, используя стандартную формулу дисконтированных потоков денежных средств [c.550]
Опционы и такие ценные бумаги, как конвертируемые облигации, которые содержат опционы, существенно отличаются от акций и обыкновенных облигаций. Инвесторы, владеющие опционами, не должны вести себя пассивно. Они получают право принимать решение, благодаря которому они могут с выгодой воспользоваться удачным стечением обстоятельств или уменьшить потери. Безусловно, такое право в условиях неопределенности обладает стоимостью. Однако расчет этой стоимости не сводится просто к дисконтированию. Теория оценки опционов говорит нам, какова эта стоимость, но необходимые для ее расчета формулы не похожи на формулы дисконтированного потока денежных средств. [c.560]
Руководство в состоянии действовать, поскольку многие инвестиционные возможности включают в себя реальные опционы, которые руководство может исполнить, когда фирма в этом заинтересована. Метод дисконтированного потока денежных средств не учитывает такую возможность увеличения стоимости, поскольку он безоговорочно воспринимает фирму как пассивного инвестора. [c.560]
Dis ounted ash flows — дисконтированные потоки денежных средств дисконтированная стоимость (приведенная к настоящему времени) будущих потоков денежных средств. [c.219]
Для учета риска применяется множество различных методов, основанных на общих соображениях. Например, многие компании делают оценки нормы доходности, которую требуют инвесторы от своих ценных бумаг, и используют такой показатель, как затраты компании на привлечение капитала (или, для краткости, затраты на капитал) для дисконтирования потоков денежных средств по всем новым проектам. Поскольку инвесторы требуют более высокую норму доходности от компании с повышенной степенью риска, то затраты на капитал для такой фирмы будут выше, и ей придется применять более высокую ставку дисконта к своим новым инвестиционным возможностям. Например, в таблице 8-1 мы подсчитали, что ожидаемая инвесторами норма доходности по акциям Digital Equipment orporation (DE ) равна 0,189, или 19%. Следовательно, согласно методу затрат на капитал компания DE для расчета чистых приведенных стоимостей проектов должна использовать ставку дисконта, равную 19%. [c.195]
Оценить ожидаемую доходность обыкновенных акций arolina P L весьма непросто. С такой же проблемой мы сталкивались в главе 4, когда показывали вам, как использовать формулу дисконтированного потока денежных средств для случая постоянного роста в целях оценки ожидаемой доходности на примере акций компаний сферы коммунальных услуг». Формула для слу- [c.208]
Мы использовали модель оценки долгосрочных активов, чтобы вычислить ожидаемую доходность обыкновенных акций arolina P L. Но было бы полезно проверить полученные цифры. Мы уже упоминали об одном возможном способе. Формула дисконтированного потока денежных средств для случая постоянного роста специально приспособлена для акций компаний коммунального хозяйства. Согласно этой формуле, ожидаемая доходность акций компаний с устойчивым ростом равна норме дивидендного дохода плюс ожидаемый темп роста дивидендов. В разделе 4-3 мы отмечали, что Феде- [c.210]
По нашему мнению, не следует увлекаться арифметическими расчетами дисконтированных потоков и в силу этого игнорировать прогнозы, которые служат основой любого инвестиционного решения. Менеджеров высшего звена постоянно донимают требованиями о выделении средств на долгосрочные вложения. Все эти требования сопровождаются подробными оценками дисконтированных потоков денежных средств, показывающими, что проекты имеют положительные значения чистой приведенной стоимости1. Каким же образом менеджеры могли бы удостовериться в том, что положительные чистые приведенные стоимости проектов — это действительно реальный факт, а не результат ошибок в прогнозах Мы полагаем, что им следует для этого проводить кое-какие исследования возможных источников экономической прибыли. [c.261]
FHti ери , дисконтированных потоков денежных средств в каком-либо виде, однако час- [c.284]
Региональный менеджер озадачен противоречивыми сигналами. С одной стороны, его просили найти и предложить хороший инвестиционный проект. Хороший с точки зрения дисконтированного потока денежных средств. С другой стороны, от него также требовалось увеличение бухгалтерских прибылей. Но эти две цели противоречат друг другу, поскольку бухгалтерские прибыли не дают представление о действительных прибылях. Чем настоятельнее от регионального менеджера требуют скорейших бухгалтерских прибылей, тем сильнее его желание отказаться от хороших инвестиций или предпочесть быстроокупаемые проекты долгосрочным проектам, даже если последние имеют высокие чистые приведенные стоимости. [c.294]
Нет-нет, — терпеливо отвечаете вы. — Возможно, проект Марк II будет не более прибыльным, чем проект Марк I, — просто вдвое крупнее, а потому и вдвое хуже, исходя из расчетов дисконтированного потока денежных средств. Я предполагаю, что он будет иметь отрицательную чистую приведенную стоимость примерно 100млн дол. Но есть шанс, что проект Марк Покажется чрезвычайно ценным. Опцион «колл» позволит нашей фирме заработать на «перевернутых» результатах. Шанс оказаться при деньгах мог бы стоить 55млн дол. [c.559]
Реальные Принцип дисконтированного потока денежных средств косвенно предпола- [c.560]
economy-ru.info
Дисконтированный денежный поток. Метод дисконтированных денежных потоков :: BusinessMan.ru
Дисконтированный денежный поток представляет собой финансовые потоки, сопряженные с различными проектами и подкорректированные с учетом того, как они распределены по времени и потенциальному проценту на вложенные средства. Тут весьма важно учитывать временной аспект, так как большинство инвестиционных проектов характеризуются тем, что основные затраты или оттоки средств происходят в первые годы, а доходы от них, то есть денежные притоки, будут распределяться на многие годы вперед.
Экономическое значение
Стоимость функционирования компании зависит от основных факторов, коими являются стоимость активов на рынке, а также размер доходов, которые получаются в результате эффективного осуществления деятельности на текущий момент времени. Целью потенциальных инвесторов является получение вполне конкретной прибыли со своего капитала. Поэтому доходность функционирования организации – это весьма важный момент не только для собственников, но и для инвесторов, поэтому ее и учитывают в ходе реализации оценочных работ, чтобы определить стоимость бизнеса.
Метод дисконтированных денежных потоков стал одним из наиболее часто используемых при оценке указанных характеристик. Этот подход актуален за счет того, что процесс управления денежными потоками для всех сторон имеет невероятное значение: с его помощью можно управлять стоимостью бизнеса, повышая финансовую гибкость самой компании. Дисконтированный денежный поток способен сопоставить доходы и расходы с учетом амортизации и износа, дебиторской задолженности, капиталовложений, изменений в структуре оборотных средств самой компании. Именно поэтому многие используют этот метод для расчетов.
Как использовать?
Эмпирические данные показали, что дисконтированный денежный поток находится в определенной зависимости со стоимостью предприятия на рынке, но прибыли в бухгалтерском понимании плохо соотносятся с рыночной стоимость, ведь первые не всегда могут служить в качестве определяющего фактора стоимости предприятия.
При использовании данного метода расчет стоимости производится определенным образом. Производится анализ и прогнозирование валовых доходов, инвестиций и расходов, расчет финансовых потоков для каждого отчетного года, вычисляются ставки дисконта, а далее дисконтируются имеющиеся денежные потоки, производится расчет остаточной стоимости. После всего этого требуется просуммировать текущие стоимости будущих потоков средств с остаточной стоимость, скорректировать и проверить полученные результаты.
Разные варианты расчета
Метод дисконтированных денежных потоков позволяет использовать два вида для расчета стоимости предприятия: собственного и инвестиционного капитала. Если речь идет о собственном капитале, то важнейшим показателем является степень ценности полученных данных для управляющего компанией, так как берется во внимание потребность компании в привлечении денежных средств. На практике бездолговой денежный поток используется инвесторами для финансирования сделок по слиянию, покупке или поглощению компании посредством привлечения новых средств от заемщиков.
Расчет дисконтированного денежного потока для капитала фирмы производится особым образом. К чистой прибыли за определенный период прибавляется износ и изменения долгосрочной задолженности, а от полученной суммы отнимаются капиталовложения за период и прирост оборотных средств компании. Важно понимать, что прогнозируются денежные потоки на ближайшие 5 лет. Вероятность того, что будут определенные отклонения от прогноза высока, поэтому составляется целый спектр прогнозов: оптимистичный, пессимистичный и наиболее вероятный. Для каждого рассчитывается средневзвешенная доходность и проставляется какой-то конкретный вес. Денежный поток для собственного и заемного капитала может быть номинальным или реальным. Дисконтированная стоимость денежного потока определяется на конец или середину года. В последнем случае результат будет более точным, поэтому он предпочтительнее.
Ставка дисконтирования
В процессе определения ставки дисконтирования требуется понимать, что ее рассматривают в качестве нижнего предельного уровня прибыльности вложений, достаточных для того, чтобы инвестор видел целесообразность вложений своих средств в компанию, особенно при учете наличия возможности для альтернативных вложений, предполагающих получение дохода с какой-то определенной степенью риска. Под риском тут понимается вероятность несоответствия ожиданий фактически полученным результатам, а также утрату собственности из-за банкротства предприятия, экономических или политических факторов, а также событий иной природы.
Что делать дальше?
Когда дисконтированный чистый денежный поток вычислен, следует выявить величину дохода от бизнеса, которая будет иметь место в постпрогнозный период. Расчет производится с учетом того, что остаточная стоимость – это текущая стоимость денежного потока, полученная после дискретного прогнозного периода. В нее включена стоимость всех потоков финансовых средств во всех периодах, которые остались за рамками одного прогнозного года. Расчет остаточной стоимости можно произвести с помощью одного из способов.
Для метода оценки по стоимости чистых активов требуется использовать в качестве остаточной стоимости остаточную балансовую стоимость на конец периода. Для рентабельного предприятия использование такого метода неуместно.
Для оценки по ликвидной стоимости требуется рассчитать ее показатель для активов на конец периода прогнозирования. Имеется совокупность факторов, оказывающих влияние на ликвидную стоимость. Тут можно выделить низкую привлекательность из-за неподходящего внешнего вида, отраслевые факторы и территориальное размещение.
Выводы
Для полноты производимой оценки для действующего предприятия можно использовать как дисконтированный денежный поток, так и рыночный или затратный. С помощью этого можно избежать некоторой доли субъективности, сделав оценку бизнеса максимально точной.
businessman.ru
Дисконтированный денежный поток (discounted cash flow)
Дисконтированный денежный поток (ДДП) это — метод оценки, используемый для расчет инвестиционной привлекательности проекта. Анализ, основанный на методе дисконтированного денежного потока включает в себя использование будущих денежных потоков и их дисконтирование (обычно фактором дисконтирования выступает средневзвешенная стоимость капитала) для приведения этих поток к определенному моменту времени. Данный поход используется для оценки потенциальных инвестиций. Если стоимость суммы приведенных денежных потоков выше, чем текущая стоимость инвестиции , то такое вложение является инвестиционно привлекательной.
Формула расчет дисконтированного денежного потока:
Формула дисконтированного денежного потока
Данную модель также называют моделью дисконтированных денежных потоков.
Существует много различных способов расчета денежных потоков и соответствующей ставки дисконтирования. Несмотря на всю сложность всевозможных расчетных техник, целью анализа дисконтированных денежных поток является всего лишь расчет денег, чистого дохода от инвестиции, с поправкой на временную стоимость денег.
Модели дисконтированных денежных потоков зачастую являются незаменимыми и полезными, но в них не существует способов для сокращения расчетов. Построение таких моделей – это механическая работа, которая редко требует аналитики. Тем не менее в условиях российского рынка, вычленение чистых денежных потоков может быть трудновыполнимой задачей. Это связано с тем, что очень часто в российских компаниях управленческий учет значительно отличается от бухгалтерского учета.
Другим немаловажным моментом при анализе дисконтированных денежных потоков является тот факт, что данные модели очень чувствительны даже к незначительным изменениям. Например, небольшое изменение ставки дисконтирования может повлечь за собой значительное изменение конечного результата (стоимости компании). Другой немаловажный технический фактор при расчете ДДП – это расчет терминального значения. Вместо расчета денежного потока до бесконечности, часто используется техника терминального значения. Для оценки терминальной стоимости используется так называемый простой аннуитет, например на будущие 10 лет. Техника терминального значения используется только потому, что очень трудно реалистично спрогнозировать денежные потоки для будущих периодов.
Термины по тематике:
investocks.ru